Op vrijdag 19 juli 2024 zijn de conclusies van plaatsvervangend procureur-generaal prof. mr. M.H. Wissink (hierna: 'Wissink') in de prejudiciële procedures over de in geliberaliseerde huurovereenkomsten veel gebruikte huurverhogingsbepalingen gepubliceerd. In de kern stellen de prejudiciële vragen aan de orde of een bepaling op grond waarvan de huur jaarlijks wordt verhoogd op basis van indexatie conform CPI met daarbovenop een opslag van maximaal 3% oneerlijk is als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG) en, zo ja wat de gevolgen daarvan kunnen zijn. Wissink beantwoordt deze vraag (in beginsel) ontkennend en licht toe wat de gevolgen kunnen zijn als een bepaling wel oneerlijk zou zijn.    

Splitsing indexatie- en opslagbeding

Volgens Wissink dient gelet op verschillende – volgens de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie relevante – gezichtspunten de voorliggende huurverhogingsbepaling allereerst te worden gesplitst in het indexatie- en opslagbeding. Dit omdat – kort gezegd – de werking en ratio van beide bedingen verschilt. Beide bedingen kunnen vervolgens separaat op eventuele oneerlijkheid worden getoetst. Het indexatiebeding is aanvaardbaar en staat volgens Wissink dan ook verder niet ter discussie. 

Opslagbeding maximaal 3% niet oneerlijk

Aan de hand van verschillende gezichtspunten en in dit kader een beschouwing van het Nederlandse huur(prijzen)recht beoordeelt Wissink vervolgens het voorliggende opslagbeding.
 
Wissink komt tot de conclusie dat een bepaling in de huurovereenkomst, die voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering conform CPI, in het algemeen – daargelaten bijkomende omstandigheden die eventueel in individuele gevallen kunnen spelen – niet is aan te merken als een oneerlijk beding. Als uitgangspunt geldt dat de verhuurder van (geliberaliseerde) woonruimte een gerechtvaardigd belang heeft om de aanvangshuurprijs te kunnen aanpassen. Het opslagbeding is verder transparant over op welk moment en hoe vaak de huurprijs kan stijgen en over het maximale opslagpercentage. Aan het feit dat in het opslagbeding geen gronden voor de verhoging zijn vermeld, komt volgens Wissink minder gewicht toe. Dit omdat voldoende aannemelijk is dat er redelijke gronden zijn voor het opslagbeding, namelijk het opvangen van boveninflatoire kostenstijgingen en tred houden met de waardeontwikkeling van de woning.

Gevolgen eventuele oneerlijkheid

Mocht worden geoordeeld dat sprake is van een oneerlijk huurprijswijzigings- of opslagbeding, dan moet deze in beginsel geacht worden nooit te hebben bestaan. Dit zou dan betekenen dat iedere huurverhoging na de aanvang van de huurovereenkomst die op het oneerlijke beding is gebaseerd, komt te vervallen. Indien de huurder deze huurverhogingen heeft betaald, dan zijn deze onverschuldigd betaald. In procedures over huurachterstanden moet de rechter verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op een oneerlijk beding buiten beschouwing laten en bij de vraag of de huurachterstand ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, kan de omstandigheid dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel heeft betaald, meewegen. De rechter mag in dit kader evenwel niet tot ambtshalve verrekening overgaan, aldus Wissink. 

De conclusies van Wissink zijn te raadplegen via: ECLI:NL:PHR:2024:770 en ECLI:NL:PHR:2024:771.