Inwerkingtreding Wet betaalbare huur en Wet vaste huurcontracten

Per 1 juli 2024 zijn de Wet betaalbare huur en de Wet vaste huurcontracten in werking getreden. Wij informeren u op hoofdlijnen over de belangrijkste wijzigingen.

Wet betaalbare huur

Met de Wet betaalbare huur wordt een nieuwe categorie woonruimte geïntroduceerd, waarvoor een maximale huurprijs geldt. Naast de gereguleerde huur (sociale huur) en de geliberaliseerde huur (vrije sector), bestaat nu een nieuw gereguleerd middensegment. De gereguleerde huur van woonruimte is hiermee uitgebreid tot en met 186 punten op basis van het Woningwaarderingsstelsel (WWS), wat neerkomt op een huurprijs van maximaal € 1.157,95 per maand. In deze nieuwe categorie (sociale huur en middensegment) is het verboden om een woning te verhuren voor een hogere huurprijs dan op grond van het WWS maximaal is toegestaan.

De Wet betaalbare huur herziet ook het WWS op een aantal punten. Zo wordt bijvoorbeeld het meetellen van de WOZ-waarde (anders) gemaximeerd, gaan energielabels zwaarder meewegen en is geprobeerd om het WWS te objectiveren en vereenvoudigen. Daarnaast regelt de Wet betaalbare huur onder meer:

• een verruimde toegang tot de Huurcommissie voor middensegment en vrije sector huurders;
• dat voor woningen in het middensegment de jaarlijkse huurverhoging wordt gemaximeerd op CAO + 1%;
• een verplichting voor de verhuurder om de WWS-puntentelling bij aanvang van de huurovereenkomst mee te sturen (per 1 januari 2025);
• handhaving van de Wet betaalbare huur door gemeenten (per 1 januari 2025).

Deze nieuwe regelgeving geldt voor nieuwe huurovereenkomsten die vanaf 1 juli 2024 worden gesloten. In aanvulling daarop bepaalt de Wet betaalbare huur dat verhuurders per 1 juli 2025 in bepaalde gevallen verplicht zijn om de huurprijs van reeds voor 1 juli 2024 bestaande (geliberaliseerde) huurovereenkomsten te verlagen. Dit is het geval wanneer de huur van de betreffende woning bij aanvang van de huurovereenkomst op basis van het WWS eigenlijk in het tot 1 juli 2024 geldende sociale huursegment viel, maar destijds een hogere huur is afgesproken. De huurprijs moet in die gevallen uiterlijk per 1 juli 2025 verlaagd worden naar de op grond van het WWS geldende maximale huurprijs.

De Wet betaalbare huur wordt periodiek geëvalueerd.

Wet vaste huurcontracten

Tot 1 juli 2024 was het mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten voor zelfstandige en onzelfstandige woonruimte te sluiten, voor de duur van maximaal twee respectievelijk vijf jaar. Door de Wet vaste huurcontracten wijzigt dit en eindigen deze tijdelijke huurovereenkomsten in beginsel niet meer van rechtswege na het verstrijken van de overeengekomen periode. Voor (reguliere) beëindiging van de huurovereenkomst voor woonruimte is steeds opzegging nodig, waarbij de verhuurder gebonden is aan de in de wet opgesomde limitatieve opzeggingsgronden. Tijdelijke huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 juli 2024 gelden nog wel als tijdelijk en eindigen in principe als de overeengekomen tijdelijke periode is verstreken.

Slechts in bepaalde – bijzondere – gevallen is het vanaf 1 juli 2024 nog mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten die van rechtswege eindigen na het verstrijken van de overeengekomen duur. Uit het 'Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst' volgt met welke groepen nog wel tijdelijke huurovereenkomsten gesloten mogen worden, zoals met studenten, personen uit een maatschappelijke opvang of sociale noodsituatie, nabestaanden van een overleden huurder (in bepaalde gevallen), vergunninghouders (statushouders) etc. Voor een volledige opsomming van de specifieke groepen verwijzen wij naar het hiervoor genoemde  besluit.

Verder biedt de Wet vaste huurcontracten ook nog enige verruiming van de regels, door een nieuwe opzeggingsgrond voor verhuurders van woonruimte te introduceren en een bestaande opzeggingsgrond te verruimen. De nieuwe opzeggingsgrond is gecreëerd voor – heel kort gezegd – een woningeigenaar die is gaan samenwonen en uiteindelijk zijn woning (onverhuurd) wil verkopen. Daarnaast wordt de bestaande opzeggingsgrond 'dringend eigen gebruik' verruimd. Verhuurders die hun huurwoning willen laten bewonen door een bloed- of aanverwant in de eerste graad (zoals ouders of kinderen) mogen een beroep doen op deze opzeggingsgrond, mits deze opzeggingsgrond in de huurovereenkomst is opgenomen.