News Update Real Estate

16 maart 2020

Het coronavirus heeft inmiddels een groot deel van het dagelijks leven platgelegd. Bioscopen, musea, theaters, sportscholen en horecagelegenheden zullen – op last van de overheid – tot in ieder geval 6 april a.s. verplicht gesloten zijn. Meer en verdergaande maatregelen volgen mogelijk op korte termijn. Dat ook de winkels zullen (willen) sluiten, is niet ondenkbaar.

De impact op de bedrijfsvoering van alle betrokken partijen is groot. De omzet is plotseling nihil en buffers, die in de retailbranche vaak toch al beperkt zijn, raken op. Personeel kan niet langer (volledig) worden uitbetaald en ook betaling van de huur wordt problematisch. Faillissementen liggen op de loer. Aan de zijde van de verhuurders en investeerders zijn de (financiële) belangen eveneens groot.

We krijgen op dit moment veel vragen over wat de gevolgen van het coronavirus (kunnen) zijn voor de huurrelatie. Huurders vragen zich af of zij onder deze omstandigheden nog wel gehouden zijn om hun bedrijf in het gehuurde te exploiteren. En moet de huurder onverkort de huur doorbetalen als hij zijn bedrijf (al dan niet verplicht) tijdelijk sluit? Of kan hij aanspraak maken op huurprijsvermindering en wellicht schadevergoeding?

Exploitatieverplichting

Op grond van de huurovereenkomst heeft de huurder vaak een exploitatieverplichting. Indien deze verplichting niet wordt nagekomen, kan dat voor de verhuurder (onder omstandigheden) grond zijn om de huurovereenkomst te ontbinden of juist nakoming te vorderen en aanspraak te maken op contractuele boetes. Als de huurder zijn bedrijf op last van de overheid moet sluiten, zal de verhuurder de huurder in redelijkheid niet aan diens (contractuele) exploitatieverplichting kunnen houden (en zal de huurder dientengevolge ook niet boeteplichtig zijn). Er is dan immers sprake van overmacht.

De situatie dat de huurder zélf besluit zijn winkel te sluiten in verband met het coronavirus, ligt iets genuanceerder. Van 'echte overmacht' is dan geen sprake, doch mogelijk kan de huurder zich beroepen op onvoorziene omstandigheden. Immers, de huurder zal dit besluit vermoedelijk niet lichtvaardig nemen, maar ter bescherming van de gezondheid van diens personeel en/of het gebrek aan beschikbaar personeel geen andere mogelijkheid zien. Daartegenover staat dat ook de verhuurder er groot belang bij kan hebben dat de huurder de exploitatie voortzet, bijvoorbeeld met het oog op veiligheid en het voorkomen van uitgestorven straten en winkelcentra.

Huurbetaling

De vraag welke gevolgen de sluiting van het gehuurde in verband met het coronavirus voor de huurprijs heeft, is niet eenduidig te beantwoorden. In de wet is – kort gezegd – bepaald dat een huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering in geval van een gebrek (evenredig aan de genotsbeperking door dit gebrek). Van een gebrek is – kort gezegd – sprake indien het huurgenot van de huurder is verminderd door een staat of eigenschap van het gehuurde of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Er is evenwel geen sprake van een gebrek, indien het huurgenot is verminderd als gevolg van een feitelijke stoornis door een derde. Indien de huurder zijn bedrijf in het gehuurde heeft gesloten, heeft hij dus geen enkel huurgenot. Los van het feit dat in veel huurovereenkomsten (gedeeltelijk) is afgeweken van de hiervoor kort beschreven wettelijke regeling, is het de vraag of wel sprake is van een gebrek. Hiervan lijkt in ieder geval geen sprake als de huurder zelf tot sluiting heeft besloten. Maar ook indien de sluiting van het bedrijf van de huurder op last van de overheid plaatsvindt, kan de verhuurder zich op het standpunt stellen dat het hier gaat om een feitelijke stoornis van een derde. Daarnaast volgt uit de rechtspraak dat, hoewel het begrip 'gebrek' doorgaans ruim wordt opgevat, niet alles onder het begrip 'gebrek' kan worden gebracht. Sommige externe factoren die een negatief effect hebben op de bedrijfsvoering van de huurder worden geacht onder het ondernemersrisico te vallen. Een bekend voorbeeld daarvan zijn de tegenvallende bezoekersaantallen in een winkelcentrum. De gevolgen van het coronavirus vallen mogelijk in dezelfde categorie. Een verhuurder kan hier immers ook niets aan doen. Anderzijds kan het gezien de uitzonderlijke omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn als de verhuurder onverkort volledige huurprijsbetaling verlangt van zijn huurder.

De situatie waarin we ons nu bevinden, is overigens dermate uniek, dat het niet vreemd is dat partijen daarin niet zullen hebben voorzien in hun overeenkomst. Rechtspraak is op dit punt evenmin voorhanden. Wel is het al sinds jaar en dag vaste jurisprudentie dat de redelijkheid en billijkheid ook doorwerkt in huurrelaties. Voor situaties als deze ligt het dan ook voor de hand dat in het licht van de redelijkheid en billijkheid een passende oplossing wordt bereikt. Wat ons betreft, is heldere communicatie van wezenlijk belang.